Покупка квартиры — значимое событие для подавляющего большинства россиян. Стоимость недвижимости накладывает отдельный отпечаток, поэтому сделки такого рода для многих происходят один раз в жизни. Этим нередко пользуются мошенники, которые владеют отработанными приемами обмана покупателей. Поэтому каждому потенциальному владельцу необходимо знать, что нужно проверить при покупке квартиры. Схемы черными риэлторами и поддельными документами применяются ежедневно и далеко не всегда факт обмана удается доказать в суде.
Что нужно проверить перед покупкой квартиры
Самостоятельная покупка квартиры позволяет существенно сэкономить на оплате услуг различного рода посредников, среди которых также немало желающих нажиться за счет обмана. Вместе с тем существенно возрастает опасность, которая связана с нечистоплотностью продавцов. Чтобы избежать его, необходимо самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. Ознакомьтесь с представленным ниже перечнем первоочередных действий, которые вам необходимо выполнить для проверки добросовестности владельца. Это поможет избежать нелепых ошибок и попыток откровенного обмана.
Если вы сомневаетесь в собственных силах, то для контроля чистоты сделки следует привлечь специалистов. Заключенный с ними договор предоставляет вам определенные гарантии качества услуг, но требует оплаты существенной суммы. Как правило, размер платы представляет собой процент от стоимости жилья. Что такое юридическая проверка квартиры в банке? Эта процедура включает тот же набор действий, который рекомендован нами при самостоятельном контроле чистоты квартиры.
Проверка права собственности
Первое, что нужно проверить покупателю при покупке квартиры, — наличие и правильность оформления документов, подтверждающих право собственности в отношении выставленного на продажу объекта недвижимости. В зависимости от срока давности это может быть бумажное свидетельство на красивом бланке или невзрачная выписка из Росреестра.
В обоих случаях следует помнить — документы о собственности подтверждают права владельца только на момент их выдачи. Наличие свидетельства, выданного год назад, не гарантирует того, что квартирой до сих пор владеет тот же человек. Напротив, свежая выписка из ЕГРН является наиболее эффективным способом проверить зарегистрирована ли квартира в Росреестре.
Получив документ от потенциального продавца, вы должны внимательно ознакомиться с его содержанием и тщательно сверить приведенные в нем сведения. Проверить кадастровый номер квартиры по адресу и получить выписку из государственного реестра можно в режиме онлайн, воспользовавшись сайтом или приложением соответствующего ведомства.
Документы, удостоверяющие личность
Следующий шаг — проверка личности самого продавца. Это не менее важный фактор, поскольку подписать договор купли-продажи на законных основаниях может только владелец недвижимости или его доверенное лицо. Перед тем как проверить документы при покупке квартиры, нужно сразу уточнить общее число собственников. После этого нужно потребовать предъявить паспорта каждого из них. При визуальном осмотре обратите внимание на следующие моменты:
- дата выдачи и срок действия паспорта;
- наличие всех страниц, предусмотренных госстандартом;
- совпадение паспортных данных с теми, что указаны в документах на право собственности;
- соответствие фотографии в паспорте и лица человека, который представляется собственником.
В случае, если собственник намеренно не участвует в сделке, запросите у его представителя заверенную нотариусом доверенность на заключение договора продажи недвижимости. Проверить подлинность предоставленного документа по его номеру можно на сайте нотариальной палаты.
Отсутствие обременений
Под обременениями подразумеваются ограничения прав собственника на продажу квартиры. Они накладываются при оформлении ипотечного кредита или кредитования с залогом имущества в качестве обеспечения. В этом случае обременение недвижимости будет зарегистрировано в пользу кредитной организации, выдавшей займ под залог. Проверить квартиру на обременение перед покупкой — обязательное условие, поскольку такая сделка будет признана недействительной. Если условиями договора предусмотрен авансовый платёж, то могут возникнуть существенные проблемы с возвратом уплаченных вами денег.
Самостоятельно проверить историю квартиры и наличие обременений перед покупкой не составляет труда. Для этого необходимо ознакомиться с предоставленной продавцом выпиской из ЕГРН. Если недвижимость имеет обременения, то данные о них будут указаны в соответствующей графе выписки. Для гарантии можно заказать выписку самостоятельно (услуга платная) или потребовать от продавца обновить документ через МФЦ при вашем участии.
Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам
В перечень обязательных параметров, которые надо проверить перед покупкой квартиры, входит отсутствие долгов за коммунальные услуги. Существует немало примеров, когда хозяева намеренно не платят по предъявляемым службами счетам перед продажей недвижимости. Законодательством не предусмотрен переход долгов такого рода к новым владельцам, но есть и исключения. Кроме того, наличие задолженностей чревато разбирательствами с представителями коммунальных служб при перезаключении договоров.
Особое внимание рекомендуем уделить платежам за капитальный ремонт. Они, в отличие от прочих коммунальных услуг, привязаны к объекту собственности, а не к его владельцу. Поэтому нужно обязательно проверить продавца квартиры на чистоту в этом отношении. В качестве гарантии владелец недвижимости должен предоставить справку о полном отсутствии задолженностей на дату заключения сделки. В справке должны быть перечислены все подлежащие оплате услуги — от аренды и ремонта жилья до домофона.
Справка об отсутствии зарегистрированных
Прописка — институт, который постепенно изживает себя в России, но все еще имеет существенное значение. По закону человек имеет право проживать на жилплощади только при наличии постоянной или временной регистрации. Предоставить прописку или лишить её может только собственник жилья. Поэтому перед покупкой квартиры нужно проверить ее на предмет чистоты в части количества прописанных лиц. Если предыдущий хозяин прописал у себя дальних родственников, то они вправе потребовать доступ на территорию квартиры. А для того, чтобы избавить их от этого права, потребуется потратить немало времени и нервных клеток.
Сведения о состоянии пенсионного счета
Еще один немаловажный фактор, который надо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, — информация о состоянии пенсионного счета продавца. Это требование актуально в том случае, если в число собственников входит женщина. Справка о состоянии ее пенсионного счета позволяет определить, использовался ли при предыдущей покупке недвижимости материнский капитал. Владельцы могут постараться скрыть этот факт, если они не выделяют полагающуюся долю детям. В этом случае у будущего владельца могут возникнуть проблемы, связанные с возможными претензиями со стороны незаконно обделенных детей.
Как проверить квартиру на чистоту с юридической стороны
Соответствие документов, на основании которых составляется договор купли-продажи, является одним из главных условий для того, чтобы сделка была признана законной. Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой представляет собой совокупность всех перечисленных вариантов контроля с официальным подтверждением предоставленных данных. Чтобы получить подтверждение, потребуется подать официальные запросы в соответствующие ведомства.
Перед приобретением квартиры требуется юридически проконтролировать следующие параметры:
- Объект является зарегистрированной собственностью.
- Права на недвижимость принадлежат лицу, которое занимается его продажей, или доверило проведение сделки официальному представителю.
- Квартира не имеет обременений и ограничений на продажу.
- Все собственники недвижимости в курсе предстоящей сделки и дают на нее письменное согласие.
- На продаваемой жилплощади никто не прописан.
- У владельца отсутствуют долги по коммунальным платежам.
- Все предоставленные покупателю документы являются подлинными и оформлены на имя и паспортные данные собственника квартиры.
Юридическая чистота является гарантией безопасного пользования недвижимостью в будущем. Небольшие замечания, на которые никто не обратил внимания при покупке квартиры вами, спустя несколько лет могут превратиться в серьезные затруднения. Результатом недосмотра могут стать проблемы при пользовании или попытке продать купленную недвижимость. Поэтому к проверке предмета сделки с юридической точки зрения необходимо подойти с максимальным уровнем ответственности.
Заключение
Проверка квартиры при покупке вторичного жилья — процедура, которая требует тщательного подхода и предельной внимательности. Внимательно ознакомьтесь с перечнем подлежащих контролю документов и перед заключением сделки потребуйте от продавца предъявить их оригиналы. Даже заверенные нотариусом копии должны вызвать определенные сомнения. Доверять стоит только оригинальным бумагам, которые оформлены по правилам, установленным нормативными документами.
При малейших сомнениях — задавайте вопросы, ваше молчание из-за стеснения или невнимательности может стоить существенных материальных и моральных убытков. Не доверяйте риэлторам, рассказывающим о том как сложно самому проверить квартиру перед покупкой. Достаточно прочитать нашу статью, запомнить и применить основные тезисы, а также подробно расспросить продавца обо всех интересующих вас моментах.