Дарение квартиры и других объектов недвижимости – удобный вариант оформления сделок отчуждения и приобретения собственности между родными. Ошибочно полагают, что по так называемой дарственной в одностороннем порядке можно подарить долю в квартире близкому родственнику по простой схеме. В действительности все выглядит несколько сложнее. В правовом поле нет такого понятия, как дарственная, но есть определение договор дарения. Это двустороннее соглашение, по которому одна сторона одаривает, а другая принимает дар. Подобные действия оформляются по определенным правилам.
Кому можно подарить квартиру по договору дарения
Гражданин в праве распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению. Владелец может продавать собственность, сдавать в аренду, дарить и совершать любые другие не запрещенные законом манипуляции. Таким образом, подарить квартиру по договору дарения возможно кому угодно, в том числе не только близким родственникам, но и чужим людям. Процедура оформления сделки в обоих случаях проходит одинаково с небольшой разницей. Подарить квартиру родственнику можно без уплаты налогов, в то время как одариваемый, не являющийся родственником, должен отчитаться перед налоговой за приобретенную путем принятия в дар недвижимость.
Внимание! Важно понимать, кто с точки зрения законодательства является близким родственником. Ведь с легкой руки в этот список можно записать абсолютно всю родню, включая дальних троюродных братьев и сестер. ГК РФ четко определяет перечень лиц, кому можно подарить квартиру без уплаты налога. Это родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, а также родные братья и сестры, в том числе только с одним общим родителем.
Требуется ли нотариальное оформление сделки дарения
Разберемся с вопросом, как подарить квартиру близкому родственнику с точки зрения необходимости привлечения нотариуса для проведения процедуры. Многие полагают, что нотариальное сопровождение обязательно. В действительности нотариус понадобится только для сделок с долями недвижимости и в случаях, когда процедура затрагивает несовершеннолетних и недееспособных лиц. Например, если отец хочет подарить по половине находящейся у него в собственности квартиры двум сыновьям, без нотариуса не обойтись. Во всех других ситуациях нотариальное сопровождение не требуется.
Как проводится процедура дарения квартиры и доли в ней
В общем виде пошаговая инструкция, как подарить квартиру родственнику, выглядит следующим образом. Вначале подготовьте документы. Понадобятся паспорта участников сделки, договор дарения в 3 экземплярах, согласие супругов, если квартира является совместно нажитой в браке. В частных ситуациях нужны еще и дополнительные документы – например, разрешение от органов опеки и попечительства, если сделка касается несовершеннолетних, или согласие опекуна недееспособного или частично дееспособного лица.
С подготовленными документами обратитесь в один из МФЦ или территориальное подразделение Росреестра, предварительно оплатив госпошлину 2000 рублей. Рекомендуется заранее записаться на конкретное число, чтобы не попасть на пик посещаемости и не потратить время в очередях. В МФЦ либо Росреестре заполните заявление, отдайте его сотрудникам вместе с документами и квитанцией об уплате пошлины и получите взамен расписку в получении бумаг. Вам сообщат, в какой срок сделка будет зарегистрирована. Обычно на регистрацию отводится не более 7 дней.
Процедуру можно оформить по интернету через порталы Госуслуг и Росреестра. Госпошлина в этом случае ниже и составляет 1400 рублей с учетом скидки 30%. Чтобы подарить квартиру, нужны те же документы, конвертированные в электронную форму. После авторизации и выбора услуги загрузите файлы документов в соответствии с требованиями по формату и размеру. Электронный договор дарения подписывается обеими сторонами цифровой подписью. О результатах регистрации сделки вас оповестят с помощью внутренней системы сообщений и оповещений. На сайте Росреестра есть возможность отслеживать статус рассмотрения заявления.
Внимание! Есть еще два варианта дистанционной регистрации сделки по договору дарения. Если стороны находятся далеко друг от друга либо одна из них не может самостоятельно присутствовать при подаче и подписании документов, можно сделать доверенность на другое дееспособное лицо. Оно и будет представлять интересы стороны и ставить подпись.
Если вы хотите подарить или получить в дар только часть недвижимого имущества, или долю, договор заверяется у нотариуса. Процедура неизбежно повлечет за собой дополнительные расходы. При этом не важно, кому подарить квартиру – родственнику или нет. Одариваемый должен заплатить 0,5% кадастровой стоимости объекта дарения, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей, и оплатить технические работы. Под этим понятием подразумевается комплекс мероприятий по документальному оформлению сделки. Цена услуг зависит от региона и варьируется в районе 6000-12000 рублей. Окончательную стоимость уточняйте у нотариуса, который будет заниматься бумагами.
Есть ли возможность вернуть квартиру обратно дарителю
В соответствии со статьей 573 ГК РФ, одариваемый вправе вернуть подаренную квартиру обратно дарителю в любой момент до приобретения прав собственности. Отказ составляется в письменной форме. Если договор уже прошел регистрацию, отказные документы также должны быть зарегистрированы Росреестром. Вернуть квартиру назад можно и по инициативе дарителя, в том числе если первоначально сделкой предполагалось подарить квартиру не родственнику. Отказ и отмена дарения предусмотрены законодательно по ряду оснований:
- Заключен договор с обещанием подарить недвижимость в будущем или передать право на нее при долевом строительстве. Договор перестает действовать в том случае, когда его дальнейшее исполнение невозможно из-за изменившегося семейного и имущественного положения, ухудшения здоровья дарителя. Например, отец, подаривший сыну квартиру и планировавший выехать на постоянное место жительства по другому адресу через год, по причине ухудшения здоровья не может выполнить это условие в обозначенный срок.
- Есть причины, прописанные в пункте 1 статьи 578 ГК РФ, по которым даритель имеет право аннулировать договор дарения. Это покушение на жизнь, умышленное причинение вреда здоровью со стороны одариваемого. Соответствующее заявление об отмене рассматривают суды.
- Имеет место ненадлежащее обращение с недвижимостью со стороны нового владельца, которая представляет для дарителя неимущественную ценность. Это может выражаться в порче, повреждении, уничтожении особо ценного имущества целиком либо его отдельных частей. Например, в квартире есть архитектурные элементы, представляющие культурную ценность, которые пострадали в результате умышленных действий одариваемого лица.
- Договор дарения содержит особое положение, по которому он прекращает действие, если даритель переживет одариваемого.
Какой налог при дарении квартиры и как его оплачивать
Если вы подарили квартиру, одариваемому придется платить налог 13% от кадастровой стоимости объекта сделки при условии отсутствия с дарителем близких родственных связей. Именно поэтому договор дарения заключается при обоюдном согласии обеих сторон. Налог хоть и небольшой при сравнении с рыночной ценой жилплощади, но для некоторых может быть слишком обременительным.
Предположим, одариваемый согласен принять в дар жилую недвижимость и заплатить налог. После того как вы подарили квартиру, второй стороне нужно подавать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговый орган по месту постановки на учет в качестве плательщика. Сделать это можно до 30 апреля следующего года. Инспектор сам рассчитает кадастровую стоимость недвижимости и сообщит о сумме налога к уплате.
Насколько выгодно дарение и когда можно продать квартиру
Законодательство не накладывает никаких ограничений на продажу подаренной недвижимости, которая юридически переходит в личную собственность одариваемого. Новый владелец имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Однако после регистрации договора дарения сразу продать подаренную квартиру не получится. Вначале потребуется зарегистрировать право собственности и получить свидетельство о регистрации. На это Росреестром отведено не более 9 рабочих дней. В результате процедуры одариваемый становится полноправным собственником. При этом каким-либо образом влиять на волю нового владельца даритель уже не сможет.
При наличии между дарителем и одариваемым близких родственных связей вопрос о том, выгоднее подарить или продать квартиру родственнику, решается однозначно. Оформление договора дарения дает существенные преимущества:
- Жилплощадь передается в дар безвозмездно, за нее не надо платить, а, следовательно, и отчитываться о доходах.
- Стороны освобождены от НДФЛ.
- Полученная в дар квартира или доля в ней не подлежит разделу между супругами при разводе.
Если с проблемой касательно того, лучше подарить квартиру или продать родственнику, решение очевидно, то при аналогичных сделках по отношению к чужому человеку есть нюансы. После дарения не родственник должен будет заплатить налогов на сумму 13% от кадастровой стоимости объекта сделки, так как получил доход в виде безвозмездно переданной в собственность квартиры. Поскольку процедура предполагает передачу недвижимости бесплатно, то официально и нет денежного вознаграждения в пользу дарителя. Как следствие, новый собственник не сможет получить право на имущественный вычет, даже если фактически под видом получения в дар купил квартиру или долю в ней за деньги. При продаже, наоборот, налоговое бремя целиком ложится на продавца.
Существуют также риски для будущего нового владельца, когда договор дарения спустя некоторое время может быть признан ничтожным или притворным. Например, часто встречаются ситуации, когда доля в квартире переходила по договору дарения постороннему лицу, в то время как остальной частью жилплощади продолжали владеть другие родственники. Договор дарения по заявлению совладельцев квартиры признается судом недействительным, поскольку не были учтены их права на приоритетное приобретение доли. Еще одна распространенная причина аннулирования договора – неполучение согласия на дарение одного из супругов.
Возможно ли подарить полученную по наследству квартиру
Как только наследник получает наследуемую недвижимость, фактические от становится владельцем, но с некоторыми оговорками. Гражданин имеет право пользования жилплощадью, оплачивает коммунальные услуги и другие расходы на содержание. Однако распоряжаться недвижимостью, в том числе подарить квартиру, полученную по наследству, можно только после регистрации права на наследство, постановки на кадастровый учет и получения свидетельства собственника. В случае нахождения квартиры под залогом или ипотечным кредитом необходимо погасить кредитную задолженность либо получить разрешение от залогодержателя. Только после этого квартиру можно подарить.
Заключение
Передача прав собственности на квартиру по договору дарения – удобный способ провести сделку между родственниками. Процедура проходит максимально просто, часто без привлечения нотариуса. Стороны не обременены никакими особыми расходами, кроме госпошлины и иногда нотариального вознаграждения. Не возникает обязанности подавать декларацию и уплачивать налог на доходы физических лиц. При заключении сделок с не родственниками стоит тщательно взвесить все плюсы подобной операции. Возможно, лучше продать и купить квартиру по обычному договору купли-продажи.